WALORYZACJA KAUCJI MIESZKANIOWYCH, W TYM KAUCJI WNIESIONYCH NA PODSTAWIE USTAWY O ZAKWATEROWANIU SIŁ ZBROJNYCH

Kwestią pojawiającą się ostatnio w praktyce są sprawy związane z waloryzacją kaucji mieszkaniowych. O ile kwestia waloryzacja kaucji mieszkaniowych w odniesieniu do lokatorów, którzy korzystają z lokalu na podstawie umowy najmu nie budzi w chwili obecnej większych wątpliwości co zasad, na jakich powinna się ona odbywać to spore problemy natury prawnej pojawiają się w sytuacji gdy mamy do czynienia z kaucją wpłacaną za lokal przydzielany na podstawie decyzji administracyjnej.

W swej praktyce spotkałem się z licznymi sprawami tego ostatniego typu, z których większość dotyczy kaucji wpłacanych przez żołnierzy zawodowych w związku z przydziałem kwatery stałej. Ze względu na to, że od kilku już lat obecny dysponent tych mieszkań Wojskowa Agencja Mieszkaniowa sprzedaje lokale osobom, które je dotychczas zajmowały pojawia się problem zwrotu kaucji. Często jest tak, że kaucja była wpłacana wiele lat temu zaś jej wysokość w dacie wpłacania była znaczna. W przypadku żołnierzy zawodowych była to często równowartość ich ówczesnego jedno lub nawet dwumiesięcznego wynagrodzenia. Proponowane zaś do zwrotu w chwili obecnej kwoty oscylują w granicach od jednego do kilku złotych. Oczywista jest dysproporcja pomiędzy realną wartością kaucji w chwili jej wpłaty, a jej realną wartością w chwili zwrotu.

W odniesieniu do osób zajmujących lokale na podstawie umowy najmu sprawa zwrotu kaucji mieszkaniowych jest uregulowana w ustawie o ochronie praw lokatorów (ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - -zwana dalej uopl). Zasady zwrotu kaucji są zróżnicowane w zależności od daty wpłaty kaucji.

Zgodnie z art. 6 ust. 2 uopl kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Uopl różnicuje kwestię waloryzacji kaucji mieszkaniowych w zależności od okresu, kiedy kaucja była wpłacana. Jeśli kaucja była wpłacana już w okresie obowiązywania ustawy (od dnia 11 lipca 2001 roku)) to zasady jej waloryzacji określa art. 6 ust. 3: "Zwaloryzowana kwota kaucji na dzień jej zwrotu powinna odpowiadać iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w tym dniu i liczby, która po pomnożeniu przez kwotę miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu podpisania umowy najmu stanowiła podstawę ustalenia wysokości pobranej kaucji".

Zgodnie z art. 36 ust. 2 kaucje, które były wpłacone w okresie obowiązywania ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych (od 12 listopada 1994 roku do 10 lipca 2001 roku) są waloryzowane poprzez odniesienie wysokości kaucji do wartości odtworzeniowej lokalu. Kaucja podlega zwrotowi w kwocie odpowiadającej przyjętemu przy jej wpłacaniu procentowi wartości odtworzeniowej lokalu obowiązującej w dniu jej zwrotu.

Natomiast w odniesieniu do kaucji, które zostały wpłacone jeszcze przed dniem wejścia w życie ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych ustawodawca zrezygnował z ustalenia wprost kwestii zasad, według jakich dopuszczalna byłaby jej waloryzacja. Nie oznacza to bynajmniej, że w tego rodzaju sytuacjach sama waloryzacja jest niedopuszczalna. Za jej dopuszczalnością przemawiają bowiem odpowiednie przepisy Kodeksu cywilnego. Podstawę prawną waloryzacji kaucji wpłaconych przed 1994 rokiem stanowi bowiem przepis art. 3581§ 3 Kodeksu cywilnego.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że przepis ten stanowi wyłom w obowiązującej w naszym prawie zasadzie nominalizmu. Zgodnie z tą zasadą spełnienie świadczenia (w naszym wypadku zwrot kaucji) następuje przez zapłatę sumy nominalnej (to znaczy takiej samej jaka była wręczana). Art. 3581§ został wprowadzony do polskiego prawa w 1990 roku, kiedy to wskutek występującej na przełomie lat osiemdziesiątych i dziewięćdziesiątych ubiegłego stulecia hiperinflacji doszło do znacznego spadku siły nabywczej pieniądza. Zjawisko to postawiło pod znakiem zapytania sensowność spełniania świadczeń wynikających zwłaszcza z wieloletnich umów, których termin realizacji powstał już po hiperinflacji. Zgodnie z omawianym przepisem sąd może po rozważeniu interesów stron dokonać zmiany wysokości świadczenia, choćby nawet jego wysokość była wyraźnie określona jeśli w okresie między zawarciem umowy, a datą spełnienia świadczenia nastąpiła istotna zmiana siły nabywczej pieniądza.

Właśnie ten przepis będzie stanowił podstawę dokonywania waloryzacji w odniesieniu do kaucji wpłacanych przed 1994 rokiem.

Szczegółowe zasady waloryzacji zależą od wielu czynników, z których do najistotniejszych zaliczyć należy sytuację materialną stron. Sąd dokonując waloryzacji w oparciu o przepis art. 3581§ 3 k.c. zazwyczaj przywraca początkową wartość świadczenia poprzez odniesienie wysokości świadczenia w dacie jego powstania do ówczesnej wysokości przeciętnego wynagrodzenia. Stosunek jaki ma wysokość ówczesnego świadczenia (w wysokości nominalnej) do wysokości przeciętnego wynagrodzenia określa współczynnik stanowiący podstawę do waloryzacji. Aby dokonać waloryzacji na określony dzień należy wysokość przeciętnego wynagrodzenia na ten dzień pomnożyć przez ów współczynnik. Oczywiście sama waloryzacja sądowa nie jest tak prosta, bowiem sąd ma dokonać rozważenia interesów stron, czyli rozważyć co w danej sytuacji jest słuszne i sprawiedliwe. Podane powyżej dane w zasadzie wyczerpują temat waloryzacji kaucji mieszkaniowych wnoszonych przez lokatorów. Dodać należy, że pod pojęciem lokatorów uopl rozumie najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Jest to zakres dość szeroki i nie tożsamy z pojęciem najemcy. Zgodnie z dość jednolitym stanowiskiem doktryny prawniczej uopl ma za zadanie regulować sytuację prawną jak najszerszej grupy osób korzystających z prawa do lokalu na innej podstawie prawnej niż prawo własności.

Powyższe uwagi pozwalają na stwierdzenie, że uopl ma również i zastosowanie do osób (najczęściej żołnierzy zawodowych), które korzystają z lokali na podstawie ich przydziału w formie decyzji administracyjnych.

Z brzmienia uopl, w szczególności zaś z art. 1, art. 2 ust. 1 pkt 1, art. 3 tejże ustawy w związku z art. 75 ust. 2 Konstytucji wynika jednoznacznie, że wolą ustawodawcy jest całościowe uregulowanie pewnych kwestii w odniesieniu do lokatorów (w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy) niezależnie od podstawy prawnej, na której nabyli oni uprawnienie do korzystania z lokalu.

Stanowisko to znajduje potwierdzenie w doktrynie prawniczej, na potwierdzenie czego przytaczam poniżej cytat z publikacji Alfreda Goli i Lesława Myczkowskiego Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz Warszawa 2003 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie I) s. 194: „6. W odróżnieniu od poprzedniej - ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów ma charakter uniwersalny, gdyż zasięgiem swym obejmuje nie tylko najem, ale ingeruje również w inne stosunki prawno-mieszkaniowe; wynika to wyraźnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 i 2 oraz z art. 3 i 11 ust. 8 tej ustawy. Jak twierdzi E. Bończak-Kucharczyk (w swej publikacji pt. „Ochrona praw lokatorów” Warszawa 2002, s. 20 – 21), najważniejszymi celami nowej ustawy miały być:

1. likwidacja dotychczasowych nierówności w zasadach korzystania z mieszkań przez zrównanie uprawnień i obowiązków lokatorów obejmujące wszystkie osoby i różne tytuły prawne używania lokali,
2. ustalenie pewnych norm i standardów, jakie muszą być zachowane przy odpłatnym używaniu mieszkań,
3. umożliwienie ukończenia reformy mieszkaniowej i urynkowienie czynszów. Autorka przyznaje, że ustawa o ochronie praw lokatorów realizuje tylko dwa pierwsze cele, gdyż cel trzeci nie może być chwilowo zrealizowany wskutek ograniczenia możliwości podnoszenia czynszu oraz przepisów utrudniających pozbycie się lokatorów nie płacących i dewastujących lokale, a nadto, że na treść ustawy wywarła wpływ atmosfera polityczna (jesienią 2001 r. odbyły się wybory powszechne).”

Przy tego rodzaju interpretacji ustawy o ochronie praw lokatorów zasadnie przyjąć należy, że zawarte w niej uregulowania dotyczące zwrotu kaucji mieszkaniowej znajdują w pełni zastosowanie również i w odniesieniu do przedmiotowej sytuacji. Za powyższym przemawia również i orzecznictwo sądowe. W pierwszej kolejności wskazać pragnę na Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 września 1999 roku – sygn. akt III CZP 13/99. Z uwagi na nader istotne znaczenie treści uzasadnienia tego wyroku dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy pozwolę sobie na przytoczenie poniżej tezy wraz z uzasadnieniem: „Podlegająca zwrotowi kwota kaucji mieszkaniowej nie jest świadczeniem pieniężnym, którego wysokość może być zmieniona na podstawie art. 358[1] § 3 kc, także wówczas, gdy była ona wpłacona w związku z przydzieleniem stałej kwatery wojskowej.”

Przewodniczący: Sędzia SN Marian Kocon.

Sędziowie SN: Krzysztof Kołakowski (sprawozdawca), Henryk Pietrzkowski.

Sąd Najwyższy przy udziale Prokuratora Prokuratury Krajowej Iwony Kaszczyszyn w sprawie z powództwa Franciszka K. przeciwko Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, Oddziałowi Terenowemu w L. o zapłatę, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym dnia 10 września 1999 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Lublinie postanowieniem z dnia 18 maja 1999 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 390 kpc: „Czy art. 13 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy Kodeks cywilny (Dz. U. 1990 r. Nr 55 poz. 321) wyłączający m.in. stosowanie art. 358[1] § 3 kc do kwot zdeponowanych na rachunkach bankowych dotyczy wyłącznie zobowiązań z umowy rachunku bankowego między bankiem i posiadaczem rachunku bankowego, czy też odnosi się również do innych podmiotów i innych stosunków prawnych?”

podjął następującą uchwałę:

Uzasadnienie

Przedstawione zagadnienie prawne wzbudziło poważne wątpliwości Sądu Okręgowego przy rozpoznawaniu apelacji powoda od wyroku oddalającego powództwo o zapłatę „zwaloryzowanej kaucji” wpłaconej przy przydziale wojskowej kwatery stałej. Sąd Rejonowy uznał, że „waloryzacja” takiej kwoty „w razie spełnienia przesłanek przewidzianych w art. 3581 § 3 kc” co do zasady jest dopuszczalna. Po rozważeniu interesu stron uznał jednak, że w świetle zasad współżycia społecznego roszczenie powoda nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż zajmowana przez niego kwatera była naprawiana i remontowana na koszt poprzednika prawnego pozwanego, a powód otrzymywał corocznie „równoważnik na remont”, a nadto miał możliwość „wykupu tego mieszkania po bardzo preferencyjnej cenie”. Sąd Okręgowy wskazał w uzasadnieniu swojego postanowienia, że poważne wątpliwości, sprecyzowane w przytoczonym pytaniu, budzi - przede wszystkim - dopuszczalność zastosowania w sprawie art. 3581 § 3 kc. Przepis ten, jako przewidujący odstępstwo od zasady nominalizmu, nie powinien być interpretowany rozszerzająco. Wpłacona przez powoda kaucja zdeponowana była na rachunku bankowym, wydaje się zatem - zdaniem tego Sądu - że „została objęta dyspozycją art. 13 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy Kodeks cywilny (Dz. U. 1990 r. Nr 55 poz. 321)..., który stanowi generalnie o kwotach zdeponowanych na rachunkach bankowych”. Za wnioskiem o niedopuszczalności „waloryzacji” przemawia też charakter kaucji, której celem jest zabezpieczenie ewentualnych roszczeń jednej ze stron umowy. Odmienne jednak stanowisko zajął zarówno Sąd Rejonowy, jak i „przedstawiciel Rzecznika Praw Obywatelskich powołując się na stanowisko Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast...odpowiadając na list powoda”. Podejmując uchwałę, Sąd Najwyższy miał na uwadze, co następuje:

Istotą instytucji unormowanej w art. 390 § 1 kpc jest, zgodnie z utrwaloną wykładnią, aby rozstrzygnięcie zagadnienia prawnego było niezbędne dla rozpoznania apelacji w konkretnej sprawie. Sformułowanie tego zagadnienia w odpowiednim pytaniu ma wtórne znaczenie, gdyż - wbrew potocznemu (a, niekiedy i ustawowemu) rozumieniu - Sąd Najwyższy nie udziela odpowiedzi na „pytanie prawne”, a podjąć może uchwałę rozstrzygającą występujące w sprawie zagadnienie prawne, budzące poważne wątpliwości sądu drugiej instancji. Jest zatem utrwalony w orzecznictwie pogląd, że forma, w jakiej zagadnienie to zostało Sądowi Najwyższemu przedstawione, nie ma wiążącego znaczenia. Odnosząc tę zasadę do tej sprawy stwierdzić należy, że przedstawione zagadnienie prawne sformułowane zostało w pytaniu - z jednej strony - zbyt szeroko, wobec objęcia nim wszelkich „innych podmiotów i stosunków prawnych”, z drugiej zaś - zbyt wąsko, gdyż z uzasadnienia postanowienia wynika, że poważne wątpliwości Sądu Okręgowego odnoszą się nie tyle do tej kwestii, ale szerzej - do dopuszczalności zmiany przez sąd wysokości dochodzonego przez powoda świadczenia pieniężnego (zwanej potocznie jego „waloryzacją”) na podstawie art. 3581§ 3 kc. Trafnie powołał się Sąd Okręgowy na to, że przepis ten nie może być wykładany w oderwaniu od reguły z art. 3581 § 1 kc, a nadto rozszerzająco.

Kwestią dopuszczalności stosowania tego przepisu dla określenia wysokości, w jakiej zwracana ma być kaucja wpłacona przez najemcę, Sąd Najwyższy zajmował się już dwukrotnie. W uchwale z dnia 5 maja 1999 r. III CZP 6/99 (OSNC 1999/11 poz. 185) przyjął, że „przepis art. 62 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Tekst jednolity: Dz. U. 1998 r. Nr 120 poz. 787 ze zm.) reguluje w sposób samodzielny zasady zwrotu kaucji mieszkaniowej wpłaconej przez najemcę przed dniem wejścia w życie wymienionej ustawy i wyłącza w tym zakresie stosowanie art. 3581§ 3 kc”. Rozstrzygał również zagadnienie „czy roszczenie o zwrot kaucji mieszkaniowej podlega waloryzacji określonej w art. 3581 § 3 kc” i w uchwale z dnia 24 czerwca 1999 r. III CZP 13/99 (OSNC 2000/1 poz. 3) uznał, że „zasady zwrotu kaucji wpłaconej przez najemcę przed dniem 12 listopada 1994 r. uregulowane są w art. 62 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Tekst jednolity: Dz. U. 1998 r. Nr 120 poz. 787 ze zm.), co oznacza wyłączenie dopuszczalności stosowania w tym zakresie art. 3581 § 3 kc.”

W uzasadnieniu obu tych uchwał Sąd Najwyższy przyjął, że określone w przepisach dotyczących najmu lokali mieszkalnych zasady zwrotu kaucji mieszkaniowej, w szczególności w art. 62 ustawy o najmie lokali mieszkalnych..., stanowią wyłączną i samodzielną podstawę prawną, a zatem nie jest dopuszczalne stosowanie przepisów kodeksu cywilnego, w tym art. 3581 § 3 kc. W uzasadnieniu drugiej z nich Sąd Najwyższy wskazał nadto, że w przepisie art. 13 powołanej ustawy zmieniającej kodeks cywilny wyłączono „waloryzację sądową” tylko w stosunkach bank - kredytobiorca lub bank - deponent. Znaczenie tego przepisu mogłoby być jednak rozważane tylko wówczas, gdyby istniały podstawy do zastosowania między stronami art. 3581 § 3 kc. Bez znaczenia pozostaje więc to, czy kwoty wpłacone tytułem takiej kaucji wpłacane były na ogólny rachunek bankowy wynajmującego, czy też nawet na rachunek wydzielony w tym celu. Sąd Najwyższy podkreślił również, że za przyjętym kierunkiem wykładni art. 62 ustawy przemawia regulacja zawarta w art. 6a ust. 2, wprowadzona w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o zmianie ustawy o najmie lokali... oraz o zmianie ustawy - Prawo spółdzielcze (Dz. U. 1997 r. Nr 111 poz. 723). Ustawodawca uznał za wskazane w przyjęty sposób zmienić zasadę zwrotu kaucji, jednak tylko w odniesieniu do wpłaconych po dniu wejścia w życie ustawy o najmie..., tj. po dniu 12 listopada 1994 r. Dodać można, że dał tym samym wyraz odrębności tego uregulowania, wyłączającej dalsze sięganie do możliwości zmiany przez sąd wysokości świadczenia z tytułu zwrotu kaucji.

W tej sprawie - w porównaniu do spraw, na tle których zapadły przytoczone wyżej uchwały - występuje ta jedynie różnica, że kaucja (tzw. mieszkaniowa) została wpłacona przez powoda nie jako najemcę, a w związku z przydzieleniem mu stałej kwatery wojskowej. Także jednak w takiej sytuacji - stosownie do poczynionych w sprawie ustaleń co do obowiązujących uregulowań - ostatecznie aktualne jest odniesienie do art. 62 ustawy o najmie.... Tym samym bez znaczenia również pozostaje, że wpłacane z tego tytułu kwoty składały się na przechowywane na odpowiednim rachunku bankowym środki wykorzystywane przez wojskowe organy kwaterunkowe do utrzymania kwater w należytym stanie, czy następnie na oddzielnym rachunku bankowym.

Brak jest w związku z tym podstaw do przyjęcia, że w wypadku osoby, której przydzielono stałą kwaterę, pobierając kaucję również na zabezpieczenie utrzymania tej kwatery w należytym stanie, miałaby - odmiennie niż przy najemcach lokali mieszkalnych - istnieć w art. 3581§ 3 kc podstawa do zmiany wysokości zwracanej kwoty kaucji mieszkaniowej, ustalonej według odpowiednich w tej mierze przepisów.”

Zwrócić pragnę uwagę w szczególności uwagę na końcowe fragmenty uzasadnienia, z których treści wynika, że Sąd Najwyższy uznał iż podstawą do waloryzacji kaucji mieszkaniowej w odniesieniu do osób zajmujących stałe kwatery stanowi – analogicznie jak w odniesieniu do najemców – art. 62 ustawy o najmie lokali. Sąd Najwyższy zajmował się przy tym ustaleniem, jaki przepis winien ewentualnie stanowić podstawę waloryzacji w przypadku kwater zajmowanych przez żołnierzy i nie doszedł przy tym do wniosku, że droga sądowa jest niedopuszczalna.

Gwoli ścisłości należy dodać, że teza wyroku Sądu Najwyższego straciła na aktualności wskutek późniejszego orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego i następnie uchylenia ustawy o najmie lokali i jej zastąpienia obecnie obowiązującą uopl. Aktualnie zatem waloryzacja kaucji mieszkaniowych wpłaconych przed wejściem w życie ustawy o najmie lokali jest w pełni dopuszczalna.

Nie jest tak, że wszelkie kwestie związane z przydziałem i zwolnieniem kwatery przez żołnierza, jak również w szczególności kwestie związane z wpłaceniem i zwrotem kaucji reguluje w sposób całościowy i wyczerpujący ustawa o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych i akty wykonawcze wydane na jej podstawie. Wskazać należy w szczególności na treść art. 19 ust. 1 ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych z dnia 20 maja 1976 roku (Dz. U. z 1976, nr 19, poz. 121 z późniejszymi zmianami) w brzmieniu: „Przydział osobnej kwatery stałej uzależnia się od uiszczenia kaucji w wysokości określonej na podstawie przepisów Prawa lokalowego, zabezpieczającej utrzymanie kwatery w należytym stanie.” Odesłanie to wskazywało na istniejący związek pomiędzy regulacjami dotyczącymi zakwaterowania żołnierzy z regulacjami dotyczącymi innych lokatorów, w tym zwłaszcza w kwestii kaucji mieszkaniowej. W chwili obecnej kaucje mieszkaniowe nie są już od żołnierzy pobierane, a niestety ustawa o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych (z 1995 roku) nie reguluje kwestii kaucji mieszkaniowych, w tym dotyczących zwrotu kaucji. Zgodnie jednak z koncepcją racjonalnego ustawodawcy nie sposób uznać, że materia ta nie jest w ogóle uregulowana. Bez wątpienia utraciły moc obowiązującą zarządzenia dotyczące tej kwestii wydane w okresie obowiązywania uprzednio obowiązującej ustawy o zakwaterowaniu S.Z. Jednakowoż kwestię zwrotu kaucji regulowała ustawa o najmie lokali, a po utracie przez nią mocy obowiązującej ustawa o ochronie praw lokatorów. W momencie wejścia w życie ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych obowiązywały już regulacje ustawy o najmie lokali, zatem przyjąć należy, że ustawodawca uznał kwestię kaucji za dostatecznie uregulowaną w tej ostatniej ustawie i dlatego nie ujął jej w ustawie o zakwaterowaniu.

Reasumując powyższe należałoby przyjąć stanowczo, że do kaucji mieszkaniowych wpłacanych przez osoby zajmujące kwatery stałe na podstawie decyzji administracyjnych mają zastosowanie poczynione na wstępie uwagi, o charakterze ogólnym odnoszące się do zasad dopuszczalności waloryzacji kaucji w odniesieniu do lokatorów. Dodam, że w praktyce orzecznictwo sądowe potwierdza tego rodzaju argumentację.

Pewnych wątpliwości co do zakresu wzajemnych relacji pomiędzy uopl, a ustawą o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych nastręczać może niedawno wprowadzony przy okazji nowelizacji ustawy o zakwaterowaniu (op. cit.) przepis art. 1a do uopl. Zgodnie z tym przepisem uopl nie znajduje zastosowania do lokali będących w dyspozycji WAM. Przepis ten został wprowadzony dopiero w bieżącym roku, zatem do kaucji, których obowiązek zwrotu zaktualizował się wcześniej mają zastosowanie powyższe uwagi.

Wprowadzona do ustawy o ochronie praw lokatorów nowelizacja nie powoduje takiego skutku, że nie można domagać się zwrotu wpłaconej kaucji. Zazwyczaj obowiązek zwrotu kaucji powstaje wskutek zakupu lokalu dotychczas zajmowanego. Po dacie zakupu kaucja przestaje pełnić swą funkcję zabezpieczającą, dla której ją ustanowiono. Przyjmując nawet, że nie mogą znaleźć zastosowania przepisy, o których wyżej wzmiankowałem i tak istnieją podstawy do żądania zwrotu kaucji. Kwestię zwrotu kaucji regulują bowiem przepisy Kodeksu cywilnego o zwrocie nienależnych świadczeń (bezpodstawne wzbogacenie). Zgodnie z dyspozycją art. 410 § 2 Kodeksu cywilnego strona staje się zobowiązana do zwrotu świadczenia jeżeli podstawa dla której było świadczenie spełnione odpadła. Oczywiście znajduje zastosowanie przepis art. 3531 § 3 k.c. pozwalający na dokonanie przez sąd waloryzacji świadczenia.

Gwoli ścisłości dodać należy, że mogą pojawiać się pewne wątpliwości związane głównie z tym, że skoro ustawa o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych w zasadzie całościowo reguluje kwestię korzystania z lokali, to uznać należy uregulowania i reżim z nich wynikający za mający charakter administracyjnoprawny, nie zaś cywilnoprawny. Tego rodzaju ustalenie wiązałoby się z zasadniczą przeszkodą w dochodzeniu roszczeń na drodze sądowej, bowiem nie jest dopuszczalne dochodzenie przed sądem roszczeń o charakterze administracyjnoprawnym. Z tego względu sąd powinien odrzucić pozew.

Nader istotnych jednak argumentów przemawiających za dopuszczalnością drogi sądowej dostarcza wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10 lipca 2000 r. - sygn. akt SK 12/99 (publikowany w OTK ZU 2000/5 poz. 143), którego teza brzmi:

„ 1. Art. 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. 1964 r. Nr 43 poz. 296; zm.: Dz. U. 1965 r. Nr 15 poz. 113; Dz. U. 1974 r. Nr 27 poz. 157, Dz. U. 1974 r. Nr 39 poz. 231; Dz. U. 1975 r. Nr 45 poz. 234; Dz. U. 1982 r. Nr 11 poz. 82, Dz. U. 1982 r. Nr 30 poz. 210; Dz. U. 1983 r. Nr 5 poz. 33; Dz. U. 1984 r. Nr 45 poz. 241 i 242; Dz. U. 1985 r. Nr 20 poz. 86; Dz. U. 1987 r. Nr 21 poz. 123; Dz. U. 1988 r. Nr 41 poz. 324; Dz. U. 1989 r. Nr 4 poz. 21, Dz. U. 1989 r. Nr 33 poz. 175; Dz. U. 1990 r. Nr 14 poz. 88, Dz. U. 1990 r. Nr 34 poz. 198, Dz. U. 1990 r. Nr 53 poz. 306, Dz. U. 1990 r. Nr 55 poz. 318, Dz. U. 1990 r. Nr 79 poz. 464; Dz. U. 1991 r. Nr 7 poz. 24, Dz. U. 1991 r. Nr 22 poz. 92, Dz. U. 1991 r. Nr 115 poz. 496; Dz. U. 1993 r. Nr 12 poz. 53; Dz. U. 1994 r. Nr 105 poz. 509; Dz. U. 1995 r. Nr 83 poz. 417; Dz. U. 1996 r. Nr 24 poz. 110, Dz. U. 1996 r. Nr 43 poz. 189, Dz. U. 1996 r. Nr 73 poz. 350, Dz. U. 1996 r. Nr 149 poz. 703; Dz. U. 1997 r. Nr 43 poz. 270, Dz. U. 1997 r. Nr 54 poz. 348, Dz. U. 1997 r. Nr 75 poz. 471, Dz. U. 1997 r. Nr 102 poz. 643, Dz. U. 1997 r. Nr 117 poz. 752, Dz. U. 1997 r. Nr 121 poz. 769, Dz. U. 1997 r. Nr 133 poz. 882, Dz. U. 1997 r. Nr 139 poz. 934, Dz. U. 1997 r. Nr 140 poz. 940, Dz. U. 1997 r. Nr 141 poz. 944; Dz. U. 1998 r. Nr 106 poz. 668; Dz. U. 1999 r. Nr 117 poz. 757; Dz. U. 1999 r. Nr 52 poz. 532; Dz. U. 2000 r. Nr 22 poz. 269 i 271, Dz. U. 2000 r. Nr 48 poz. 552 i 554), rozumiany w ten sposób, iż w zakresie pojęcia „sprawy cywilnej” nie mogą się mieścić roszczenia dotyczące zobowiązań pieniężnych, których źródło stanowi decyzja administracyjna, jest niezgodny z art. 45 ust. 1 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, 2. Art. 2, 392 i 393 pkt 1 ustawy powołanej w pkt 1 wyroku są zgodne z art. 2, 31 ust. 3 i art. 45 ust. 1 Konstytucji,

ponadto postanawia:

na podstawie art. 39 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 1 sierpnia 1997 r. o Trybunale Konstytucyjnym (Dz. U. 1997 r. Nr 102 poz. 643) umorzyć postępowanie z uwagi na niedopuszczalność wydania orzeczenia:

• w zakresie badania zgodności art. 1, 2, 392, 393 pkt 1 ustawy powołanej w pkt 1 wyroku z art. 177 i 183 ust. 1 Konstytucji;
• w zakresie badania zgodności art. 2 ustawy z dnia 20 czerwca 1985 r. Prawo o ustroju sądów powszechnych (Tekst jednolity: Dz. U. 1994 r. Nr 7 poz. 25; zm.: Dz. U. 1994 r. Nr 77 poz. 355, Dz. U. 1994 r. Nr 91 poz. 421, Dz. U. 1994 r. Nr 105 poz. 509; Dz. U. 1995 r. Nr 34 poz. 163, Dz. U. 1995 r. Nr 81 poz. 406; Dz. U. 1996 r. Nr 77 poz. 367; Dz. U. 1997 r. Nr 75 poz. 471, Dz. U. 1997 r. Nr 98 poz. 604, Dz. U. 1997 r. Nr 124 poz. 782, Dz. U. 1997 r. Nr 106 poz. 679, Dz. U. 1997 r. Nr 117 poz. 751, Dz. U. 1997 r. Nr 117 poz. 752 i 753, Dz. U. 1997 r. Nr 121 poz. 769, Dz. U. 1997 r. Nr 124 poz. 782, Dz. U. 1997 r. Nr 133 poz. 882; Dz. U. 1998 r. Nr 98 poz. 607, Dz. U. 1998 r. Nr 160 poz. 1064, Dz. U. 1998 r. Nr 162 poz. 1118 i 1125; Dz. U. 1999 r. Nr 20 poz. 180, Dz. U. 1999 r. Nr 60 poz. 636, Dz. U. 1999 r. Nr 75 poz. 853, Dz. U. 1999 r. Nr 83 poz. 931, Dz. U. 1999 r. Nr 110 poz. 1255; Dz. U. 2000 r. Nr 48 poz. 551), z art. 177 Konstytucji.”

Uzasadnienie tegoż wyroku jest stosunkowo obszerne, dlatego też ograniczę się do zacytowania jedynie jego fragmentu: „W Konstytucji z 1997 r. prawo do sądu zostało expressis verbis wyrażone w art. 45 ust. 1, zgodnie z którym „każdy ma prawo do sprawiedliwego i jawnego rozpatrzenia sprawy bez nieuzasadnionej zwłoki przez właściwy, niezależny, bezstronny i niezawisły sąd”. Przepis ten, zamieszczony w rozdziale poświęconym wolnościom i prawom osobistym człowieka i obywatela, jest źródłem prawa podmiotowego przysługującego jednostce. Miejsce art. 45 w systematyce Konstytucji wskazuje na autonomiczny charakter prawa do sądu. Nie jest ono jedynie instrumentem umożliwiającym wykonywanie innych praw i wolności konstytucyjnych, lecz ma byt samoistny i podlega ochronie niezależnie od naruszenia innych praw podmiotowych (por. A. Wróbel, Glosa do trzech wyroków Trybunału Konstytucyjnego, Przegląd Sejmowy 2000/1 str. 208). Konstytucyjna formuła prawa do sądu ma także inne znaczenie; stanowi zasadę prawa konstytucyjnego i w tym sensie jest dyrektywą tworzenia prawa i dyrektywą interpretacyjną. Trybunał Konstytucyjny wskazuje trzy zasadnicze elementy składające się na prawo do sądu:

1. prawo dostępu do sądu, tj. prawo uruchomienia procedury przed sądem - organem o określonej charakterystyce (niezależnym, bezstronnym i niezawisłym);
2. prawo do odpowiedniego ukształtowania procedury sądowej, zgodnie z wymogami sprawiedliwości i jawności;
3. prawo do wyroku sądowego, tj prawo do uzyskania wiążącego rozstrzygnięcia danej sprawy przez sąd” (wyrok z dnia 9 czerwca 1998 r. K. 28/97 OTK ZU 1998/4 poz. 50 str. 299).

Poza art. 45 ust. 1 Konstytucji, powszechnie uważanym za normę statuującą prawo do sądu, wśród przepisów decydujących o kształcie tego prawa w polskim systemie prawnym wskazuje się także na art. 77 ust. 2 Konstytucji, który ujmuje prawo do sądu niejako w formule negatywnej; jest to adresowany do ustawodawcy zakaz stanowienia przepisów, które zamykałyby komukolwiek drogę sądową do dochodzenia naruszonych wolności i praw. Odstępstwo od tej zasady jest dopuszczalne tylko na podstawie wyraźnego postanowienia konstytucyjnego. Ustawodawca zwykły nie może w sposób arbitralny pozbawiać prawa do sądu (por. wyrok z dnia 9 czerwca 1998 r. K. 28/97 OTK ZU 1998/4 poz. 50 str. 300; wyrok z dnia 27 stycznia 1999 r. K. 1/98 OTK ZU 1999/1 poz. 3 str. 45; postanowienie z dnia 18 listopada 1998 r. K. 20/98 OTK ZU 1999/1 poz. 5 str. 71). Na kształt prawa do sądu składają się także: art. 173 głoszący niezależność sądów i trybunałów, art. 177 wprowadzający domniemanie właściwości sądów powszechnych we wszystkich sprawach, z wyjątkiem spraw ustawowo zastrzeżonych do właściwości innych sądów oraz art. 178 Konstytucji, stanowiący o niezawisłości sędziów (por. wyrok z dnia 27 stycznia 1999 r. K. 1/98 OTK ZU 1999/1 poz. 3 str. 45; J. Oniszczuk, Prawo do sądu w orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego, Biuletyn Trybunału Konstytucyjnego, 1999/2-3 str. 83 i n. i tam analizowane orzeczenia).

Podkreśla się, że regulacja prawa do sądu w Konstytucji RP czyni zadość standardom wynikającym z art. 6 Konwencji Praw Człowieka i Obywatela, który to przepis - stanowiąc zasadę należytego, rzetelnego postępowania - nie narzuca jednolitego wzorca procedury przed organami państwowymi poszczególnych państw (por. A. Redelbach, Sądy a ochrona praw człowieka, Toruń 1999, str. 247, 248). W doktrynie zwrócono nawet uwagę, że „w porównaniu do standardów międzynarodowych ochrony praw człowieka konstytucyjne ujęcie prawa do sądu ma szerszy zasięg, gdyż nie zawarto w nim ograniczenia przedmiotowego tego prawa, w sensie powiązania go z konkretną kategorią spraw” (B. Gronowska, op. cit. str. 100).”

Zgodzić się należy w pełni z zaprezentowanym rozstrzygnięciem Trybunału Konstytucyjnego, przy czym przytaczanie argumentów za tym przemawiających sprowadzałoby się w zasadzie do powtarzania tych już cytowanych, zawartych w uzasadnieniu wyroku.

Podsumowując powyższe rozważania należy stwierdzić kategorycznie, że według aktualnie obowiązującego stanu prawnego waloryzacja kaucji mieszkaniowych jest w pełni dopuszczalna. Waloryzacja dokonywana być może z uwzględnieniem zasad wynikających z uopl, które uzależniają te zasady od daty, w której kaucja została wpłacona. Co do zasady przyjąć należy, że również i waloryzacja kaucji mieszkaniowych wpłacanych przez żołnierzy zawodowych jest w pełni dopuszczalna. Zasadniczą jednak różnicą jest to, że w odniesieniu do zwrotu kaucji po dacie wejścia w życie przepisu art. 1a uopl podstawą do waloryzacji kaucji mogą stanowić jedynie przepisy Kodeksu cywilnego, nie mogą zaś jej stanowić przepisy uopl.

adw. Andrzej Gozdowski